Wenn Sie für Ihr Unternehmen einen Gewerbemietvertrag abschließen müssen, nehmen Sie eine große Verantwortung auf sich. Denn jeder Mietvertrag stellt eine langfristige, teure Verpflichtung dar. Deshalb ist es hier besonders wichtig, genau hinzuschauen, um sich selbst und der Firma unliebsame Überraschungen zu ersparen. Mit den folgenden Tipps sind Sie auf der sicheren Seite.
Die meisten von uns haben bereits mit einem privaten Mietvertrag Bekanntschaft gemacht, aber nicht alle mit gewerblichen Mietverträgen. Deshalb ist es wichtig, sich die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen vor Augen zu führen:
Gewerbliche Mietverträge unterliegen nicht den besonderen Einschränkungen, die für private Mietverträge gelten. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Vertragsparteien "gleich stark" sind und deshalb nicht besonders voreinander geschützt werden müssen, wie dies bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem privaten Wohnungsmieter der Fall ist.
Vertragsparteien sind bei gewerblichen Mietverträgen oft Personengesellschaften oder auch juristische Personen.
Der Mietzins muss nicht ein festgelegter monatlicher Betrag sein, sondern kann auch an den Umsatz gekoppelt werden. Der Vermieter kann den Mietzins unabhängig vom örtlichen Mietspiegel festlegen.
Im Gegensatz zur Wohnungsmiete ist bei einem Gewerberaum zunächst offen, wofür er verwendet wird: Praxis, Werkstatt, Verkaufsraum, Lager, Büro,… Der "Vertragszweck" wird frei zwischen den Mietparteien vereinbart.
Oftmals müssen Gewerberäume vom Mieter individuell ausgebaut werden – und nach Mietende wieder rückgebaut. Auch dies sollte im Mietvertrag detailliert geregelt werden.
Gewerbetreibende haben Interesse, sich nach Außen zu präsentieren: Vom Firmenschild bis zur Leuchtreklame an der Fassade ist alles denkbar.
Während im privaten Mietverhältnis befristete Verträge aus naheliegenden Gründen selten vorkommen, sind sie bei Gewerbemietverträgen üblich, wobei oft eine Option auf Verlängerung in den Vertrag aufgenommen wird. –
Sie sehen: Beim Mietvertrag für ein Gewerbe sind wesentlich mehr Dinge zu bedenken, zu besprechen, zu dokumentieren und im Vertrag festzuschreiben, als dies bei einer gewöhnlichen privaten Wohnungsmiete der Fall ist. Die nachstehende Checkliste hilft Ihnen dabei.
Ein gewerblicher Mietvertrag richtet sich an Personen oder Unternehmen, die Immobilien oder Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken, sondern für gewerbliche Tätigkeiten nutzen möchten. Dazu gehören beispielsweise Einzelhändler, Gastronomiebetriebe, Büros, Praxen oder Produktionsstätten.
Ein gewerblicher Mietvertrag ist besonders wichtig, da er flexibel an die spezifischen Anforderungen des Gewerbes angepasst werden kann. Er regelt unter anderem Laufzeiten, Nutzungsrechte und Pflichten, die über die Regelungen eines Wohnraummietvertrags hinausgehen. Für Unternehmer und Vermieter ist ein solcher Vertrag unverzichtbar, um rechtliche und wirtschaftliche Sicherheit zu gewährleisten.
Im gewerblichen Mietrecht haben sowohl Vermieter als auch Mieter klare Rechte und Pflichten, die sich aus dem Vertrag sowie gesetzlichen Regelungen ergeben.
Beide Parteien profitieren von klar formulierten Regelungen im Vertrag, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei der Gestaltung eines gewerblichen Mietvertrags können Fehler weitreichende Konsequenzen haben. Zu den häufigsten Problemen zählen:
Eine sorgfältige Prüfung und Anpassung des Vertrags unter Einbeziehung rechtlicher Beratung ist essenziell.
Vermieter sollten sicherstellen, dass der Mietvertrag alle relevanten Punkte abdeckt, um spätere Konflikte zu vermeiden. Dazu gehören:
Eine gute Vertragsgestaltung hilft Vermietern, rechtliche Risiken zu minimieren und die Rendite zu sichern.
Für Mieter ist es wichtig, den gewerblichen Mietvertrag genau zu prüfen, um späteren Problemen vorzubeugen. Achten Sie auf:
Eine sorgfältige Vorbereitung schützt Mieter vor finanziellen und rechtlichen Fallstricken.
Problematische Klauseln lassen sich oft an schwammigen Formulierungen oder unangemessenen Einschränkungen erkennen. Achten Sie insbesondere auf:
Eine rechtliche Prüfung durch Experten hilft, solche Klauseln zu erkennen und nachzuverhandeln.
Es klingt trivial, ist jedoch sehr wichtig: Beide Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) müssen korrekt bezeichnet werden.
Um spätere Einwände des Vermieters oder der Nachbarn zu vermeiden, sollten Sie den Vertragsgegenstand und den Mietzweck präzise festhalten:
Bei Gewerbe-Immobilien erscheinen Firmennamen an verschiedenen Stellen: Leucht-Reklame vor dem Gebäude, Orientierungstafeln in den Fluren, Beschriftung von Klingel und Briefkasten, Lift-Beschriftung, usw. Klären Sie ab, wie diese Beschriftungen organisiert werden und welche Kosten dafür anfallen.
In vielen Fällen ist es zudem möglich, eine eigene Außenwerbung zu betreiben, zum Beispiel eine Leuchtreklame vor dem Fenster. Auch dies sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung abklären und die Bewilligung des Vermieters im Vertrag festhalten lassen.
Wie erwähnt, ist statt einem festen Mietzins manchmal auch eine umsatzabhängige Miete möglich. Dies ist vor allem für Gewerbe mit Publikumsverkehr (Gastronomie, Detailhandel, usw.) interessant, wenn noch nicht klar ist, wie gut das Geschäft am neuen Standort laufen wird. Allerdings ist zu bedenken, dass der Vermieter im Falle einer Umsatzmiete das Recht hat, Auskunft über den Umsatz einzufordern.
Die Vertragslaufzeit kann frei festgelegt werden. In der Regel werden Gewerbemietverträge mit einer befristeten Laufzeit abgeschlossen. Denn nur wenige Firmen können genau vorhersagen, welche Mietbedürfnisse sie in fünf Jahren haben werden – manche sind froh, wenn sie ein Quartal überblicken können!
Wichtig: Versuchen Sie, eine Optionsklausel in den Vertrag aufzunehmen, der Sie dazu berechtigt, die Miete nach Ablauf der Mietfrist zu verlängern.
Die folgenden Daten und Dokumente werden häufig für den Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages benötigt:
Nach geglücktem Vertragsabschluss sollten Sie die Vertragsunterlagen nicht einfach ein einen Ordner abheften und aus dem Gedächtnis löschen. Warum nicht? Wenn Sie später einmal das Mietverhältnis beenden oder verlängern möchten, müssen Sie die entsprechenden Fristen einhalten. Und wenn Sie diese Fristen verpassen, dann platzen Ihre Pläne wie Kaugummiblasen.
Deshalb ist es eine gute Idee, den Mietvertrag mitsamt allen zugehörigen Unterlagen einer zeitgemäßen Mietvertragsverwaltungs-Software anzuvertrauen. Zum Beispiel ContractHero. Diese Software zeigt Ihnen auf einen Blick alle Ihre Vertrags-Verpflichtungen und Kündigungsfristen. Und weil es richtig Spaß macht, das Dashboard anzuschauen, werden Sie niemals eine wichtige Frist verpassen.
Das ist gut für Sie und gut für Ihre Firma.
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